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盛夏是買賣房屋的好季節,欲購買房屋自住或投資的買家,將開始蠢蠢欲動、打著算盤,找個吉屋。賣家同樣地剛剛放完耶誕大假,過完新年,準備賣房、換房或兌現-將資金集中另做投資打算。生意、商機都在此刻慢慢地復甦。

時下的媒體發達,賣家可以運用不同的方式將房屋銷售,方式包括請房屋仲介代理或網路拍賣。

聘用房屋仲介是相當常見的銷售房屋的方式,房屋仲介是非常有效率的一個媒介!優秀的仲介經紀人(Real Estate Salesperson)擁有一個或多個成熟的人際網絡,因為工作關係,可以經常與買家和賣家團群保持聯繫。成功的仲介經紀人可以雙方認定的時間裡將賣家的房屋包裝上市、推薦給已認識的買家團體、為賣家分析有潛在的買家的購買能力、直至鎖定單一買家、進行協調、談判、到最終的簽約步驟、有效率地將房屋轉手。

房屋仲介代理也可以有相當多種的形式!在紐西蘭常見的有-獨家代理(Sole Agency、Exclusive Agency)、專案總體規劃代理權(Master Agency)、一般代理權(General Agency)、聯合代理權(Joint Agency)。獨家代理與一般代理權是大多數賣家採用的方式,所以在本篇文章裡就不多作說明了。

專案總體規劃代理權(Master Agency)-這個名詞是作者在撰寫此篇文章時,所作的即席翻譯,若翻譯不當,敬請見諒。這個代理方案在住宅買賣領域裡比較少見,在紐西蘭,專案總體規劃代理權時常出現於工商業樓不動產的買、賣、及出租。此類的物業規模、銷售額、或市場會比私人住宅大許多。賣方請一家代理公司作物業銷售方案、擬策略、作廣告,但同時邀請市場上所有的仲介公司一起為這個企劃案(物業)找買家。當然這個服務是另外計費的(由賣方與代理公司事先協調好花費及服務項目...等等)。

聯合代理權(Joint Agency)-顧名思義,指的是賣家可以特別指定兩家、或三家代理公司同時為其服務。

時下的紐西蘭市場,網路拍賣(私人拍賣)也是相當受歡迎的一個方式。拍賣網站,例如:TradeMe.co.nz 和 RealEstate.co.nz。

選定了賣屋的方式(經由代理公司或私人拍賣),接下來可以進階地考慮使用,以下列舉的廣告媒體。

第一:紐西蘭郵報(New Zealand Herald)或地區報刊、雜誌。雖然我們已經進入了電子科技時代,部分傳統的買家族群還是偏向於閱讀報章、雜誌為主!

第二:網路拍賣,如前題,是一個相當受歡迎的媒介,無論是仲介經紀人或私人出售,都應該考慮使用網路媒體。

第三:傳單,黑白或全彩印刷,刊載房屋的詳細狀況,傳單散發規模可小、可大,小至兩、三百份,大至一、兩萬份,視情況而定。

第四:口耳相傳,將訊息告訴親朋好友、及住宅週邊的鄰居,透過他們傳達給他們所認識的買家團體。

第五:設置出售招牌,招牌設立於房屋前,能夠吸引目光,一周七天,每天二十四的小時,是個全天候的廣告利器。

第六:房屋開放參觀(Open Home),讓有興趣、有潛在性、有購買力的買家團體能夠實地參觀,親身體驗房屋的格局、衛浴設備、廚房、前庭、後院和車位。

以上列舉的廣告方式,需先依照房屋的上市前的情況而定,再搭配運用。

買賣房屋的過程中,作者認為賣家如欲聘用代理公司,選擇信譽良好的公司,有好口碑、專業的仲介經紀人。

制定房屋出售的價格時,要能兼備感性與理性的因素。出售自用的住宅,對住宅有感情是不可避免的,試著讓買家了解這個家可以讓人備感溫馨,感同身受。另外,賣家要對能了解市場的動向,了解潛在的買家團體,及如何吸引他們目光的策略。

再來,賣房屋應視為一項工程(Project),要制定一個時間表、及合理的廣告預算花費,並照著計畫表來執行。

選擇有效率的廣告媒體,刊登的廣告內容要正確,文法、用詞精簡扼要,同時以觸動買家族群的心,並建立一個買家之間的良性競爭為前提。

與買家之間互動要良好,熟悉各個買家的家庭背景與成員、購買的動機、財務狀況、及安家的需求急緩,將有助於賣家分析、判別優質買家與劣質買家。

談判之前要能確切了解自己的情況,成交價格的上限與底限、頭期款、和交屋日期...等等。

最後,賣家與買家必須要委託律師草擬-買賣合同(Sale and Purchase Agreement),將談判的內容,正式地整理成為有效的法律公文,並在雙方簽字後,合約生效,經由律師的輔助下,完成交屋(Settlement)、及產權過戶(Title Transfer)的手續。

以下是買賣房屋時比較常見的用語:

PIM或Project Information Memorandum(建築資訊備忘錄)。建築資訊備忘錄儲存著房屋建造過程中屋主、建築商、與市政府的書信來往。例如:門窗的更換,房屋的擴建、改建...等等的紀錄,都登記在建築資訊備忘錄裡。

LIM或Land Information Memorandum(土地資訊備忘錄)。土地資訊備忘錄記載土地是否有土質疏鬆、含有毒物質、或有無洪水氾濫...等等的紀錄。

這兩份文件都能在當地的市政府取得,讓買家與賣家對欲於購買的房屋,有更充分的瞭解。

最後,CT或Certificate of Title(土地所有權狀),土地所有權狀記載著房屋歷任屋主的姓名、及貸款的紀錄。可以用來確認上任屋主是否有房屋貸款,避免在購買房產時遇上可事先避免金錢糾紛。

(以上的名詞是作者在撰寫此篇文章時,所作的即席翻譯,若翻譯不當,敬請見諒。)

在閱讀完此篇文章後,作者希望讀者能對買賣房屋的過程有更深一層的了解。在此祝福讀者新年行大運、心想事成!

By Leon Lin, 20th of January 2007

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