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本篇文章用意為青少年朋友闡述”不動產投資”的基本概念。並例舉政府提供的不動產的相關免費網站,讓讀者能透過網路來瞭解自己的家。相信許多年輕的讀者曾聽過親朋好友暢談不動產,卻苦不能迅速吸收對方的話內容。因為投資者常用的術語,例如:PIM,LIM,CT,IRR,GV和RV。會讓不常接觸不動產的朋友聽的似懂非懂。作者在此針對這些基本的術語和概念做一些說明,希望讀者們對不動產投資有更多的瞭解。

以投資一棟平房(Residential)為例:投資者會透過不同的管道取得最新上市的房屋資訊(Listing Properties)和近期房屋成交價格(Recent Transactions),作為投資的參考。獲得這些資訊的管道有:不動產經紀人,親朋好友,不動產投資雜誌及廣告。找到有興趣的房產後,需經由仲介商的安排到欲購買的房屋巡視(Site Inspection)。而更進一步的瞭解,則必須查閱房子的PIM和LIM。說到這裡,讀者一定會納悶”到底什麼是PIM和LIM呢?”。

PIM(Project Information Memorandum)指的是”建築資料備忘錄”。此文件記載著房子建造過程中所有房主,建築商與政府的書信來往。一些內容例如:門窗的更換,房屋的擴建,改建,等紀錄,都可以在PIM裡查得。LIM(Land Information Memorandum)土地資料備忘錄,此文件記載著土地是否有土質疏鬆,含有毒物質,或有無洪水的氾濫紀錄。這兩份文件都能在當地的市政府取得,使投資著對房子和土地有更多的瞭解。再來就是CT(Certificate of Title)指土地所有權狀,此文件記載著房子歷任屋主的姓名和有無貸款的紀錄。通常投資者會取得CT來確認上一任屋主是否有將房貸繳清,以免在購得房產時遇上和銀行的金錢糾紛。

投資者也會拿GV及RV(政府評估價格)與購買價格做比較,評估其交易價格是否合理。那到底什麼是GV(Government Valuation)和RV(Rating Valuation)呢?簡單來說,大部分人口中的GV,指的是古早時期政府本身估價單為所做的評估。但近期的估價皆是由政府外包的估價公司所做的評估(RV),不是由政府單位本身提供的。所以GV和RV指的都是政府為房產所提供的估價。

那IRR是什麼呢?投資者口中的IRR(Interest Rate of Return)指的就是投資報酬率,IRR要從哪裡取得呢?這裡舉一個簡單的例子:有一房地產價格為紐幣$250,000。每個星期在自由市場收到租金為$400,換算一年的房租收入為NZ$20,800。套上公式(每年租金/房產價值)X100%=IRR,這個例子的IRR就是8.3%。此公式為財物上所用的I/V=R的三角關係,做投資者用來快速衡量利潤的公式。以上提供的例子,僅作為一個簡單的說明。實際的運用,還需要考慮到房屋的空屋期(Vacancy Rate),整修(Capital Expenditure),地價稅(Rates)和保險費用(Insurance)…等。當你考慮到越多真實的因素,得到的數字將會更準確。

奧克蘭大學圖書館有許多不動產投資的好書,歡迎有興趣的青年讀者以 Property, Investment 和 Finance 三個字作為關鍵字於網路查詢。相信你們會有意想不到的收穫!

奧克蘭市政府則提供免費的地價稅查詢系統(www.aucklandcity.govt.nz),進入網頁之後選擇右下方的Property Rates的功能就能得到你需要的資訊。

by Leon Lin, August 2003

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