倫敦達人 The Explorer

這一篇文章是淺談『倫敦都市發展』及『土地經濟概念』，所以應該會很枯燥無聊，對『土地經濟學』沒有興趣的讀者可以直接跳開喔！最近剛交出一篇『英國都市．頂級商業辦公市租金的脈動及分析』，對倫敦及英國才開始有了些入門的理解。慢慢地開始了解大家時常脫口而出的『國際城市』、『一線都市』、『二線都市』、『三線都市』此類名詞後邊的學術涵意。

英國及威爾斯（England & Wales）的人口普查是每十年一次，最近一期是二零零一年，下一次就是二零一一年，普查中心（Office for National Statistics）在二零零九年有做過一次約略人口及就業統計，預估有人口六千一百多萬人，十四歲到六十四歲之間的就業人口有兩千九百萬，坐在辦公室的白領階級有一千萬人。倫敦大都會區的總人口數是八百多萬人，遠遠高出英國第二大都市『伯明翰Birmingham』的人口數的四倍。倫敦大都會區的人口也占了將近英國的七分之一到八分之一。伯明翰Birmingham與曼徹斯特Manchester的大都會區Greater Urban Areas人口約都在兩百多萬人口之間。

為什麼倫敦會被稱之為『國際城市』？你有沒有一種感覺，就好像與每個人的言談之間『倫敦』與『英國其他地方都市』好像是兩個不同的國家的感覺？有時候『倫敦』的光環好像蓋過了『英國其他地方都市』？

土地經濟的概念裡有幾套理論，類似Zipfs Law與the Rank Size rule，在探討每個國家的人口最大的城市與第二大、第三大、第四大、第五大的城市之間的關係，學者們所發展的一套公式是『第二大都市的人口應該是第一大都市的人口除以二，第三大都市的人口應該是第一大都市的人口除以三．．等等。（Population Size  = Top City Population / Rank of the City）』。這套經濟理論及公式適用很多美國或印度的城市發展上，但套在『倫敦』與『英國其他地方都市』卻格格不入。倫敦實在太大了，如上述，整整大了第二大都市四倍的人口，與上述理論不符（依理論的公式來說伯明翰應該是四千萬人口，而不是實際上的兩千多萬）。

學者們的進一步解釋（the economic base theory）是，每一個城市的經濟活動及人口發展的因素都分成兩個部分，第一是『基本經濟活動』，這一部分可靠著對外（本國的其他縣市或是對其他國家）的經濟活動出口。第二是『非基本經濟活動』，這一部分可靠著對城市市內的經濟活動出口。倫敦的金融業與其它國家的金融經濟的供與需有很大直接關係或對應，造成倫敦的『基本經濟活動』高過同一級數的歐洲首都城市（都柏林Dublin或蘇黎世Zurich）太多，也高過英國其他城市許多。造成倫敦West End最貴的辦公室租金整整貴伯明翰的三到四倍左右！

所以倫敦才會被冠上『國際城市』的名號，與『紐約』、『東京』齊名。上海、柏林與巴黎的人口雖然與倫敦不相上下，可是他們對其他國家的影響力尚未超過『倫敦』、『紐約』、『東京』。

『一線都市』、『二線都市』、『三線都市』的名詞則是來自於Central Place theory。可以用來討論倫敦（一線都市）與『二線都市』、『三線都市』之間的關係，包括交通距離與各自提供的服務，來論述每一個不同級數城市之間的租金差異性。

所以在倫敦能夠生存的下來的商業菁英們，你們要面對的挑戰不是只是英國白人，而是來自世界各地的各個國家、膚色、人種的商業菁英們！