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前記: 倫敦達人很榮幸能夠邀請到一位卡思商學院房地產產碩士的應屆生 Harry Fan 來為部落格寫下一篇動人及真實的海外留學文章。

Article by Harry Fan (see below)

還記得2020 10月在空無一人的桃園國際機場，穿過自動通關後正式踏上我的Cass留學生活。候機室裡有人帶著N95口罩和護目鏡，更有人穿著全身防護衣，然而對於此般光景，大家心裡都不覺得一絲奇怪，因為我們正從全世界防疫最成功的淨土台灣前往疫情肆虐最嚴重的英國。

經過14小時的長途飛行，我又重新踏上這塊令人熟悉卻又陌生的國家。空蕩蕩的希斯洛機場令人格外唏噓，一路上窗外的景色滄桑，零售店倒閉的倒閉，餐廳關閉的關閉，唯有超市燈火通明。心裡一直思考著自己來英國留學的這個抉擇到底正不正確，這真的是我未來一年要待的國度嗎? 我帶著隱藏在內心的不確定感、對未來的徬徨，還有期許能破繭而出的冀望，揭開了英國求學之旅。

在正式介紹課程前，我想先談談選擇Cass房地產碩士課程的因緣:

在本土銀行擔任儲備幹部(Manager Associate)的三年磨練裡，輪調了許多部門，見識了銀行前、中、後台的作業模式，最後選擇紮根在個人消費金融裡，因為這是一個最容易與個體戶接觸的領域，也是在此時初次品嘗到房地產的美妙，然而本科非金融專業所以萌生了攻取第二個碩士的念頭。選擇Cass的契機很簡單，因為它的房地產專業穩坐英國第一，享譽歐洲，既然都要花錢了何不選個最好的

【房地產碩士課程】

Cass的房地產碩士課程之所以有極高的聲譽在於其細分成房地產以及房地產投資兩部分，前者注重於房屋估值、物產管理等，未來工作時經過一定年限的培訓可望取得皇家特許測量師的資格。後者則是以房地產金融商品如REITS、投資基金、資產併購等為目標，需要有相當深厚的金融背景以及對數字財務報表處理的能力，未來出路傾向於銀行產業像是投銀分析師或基金經理。

在Cass的一年裡需要完成11門課程加一份8,000字商業研究報告，期間分成三個學期，第一學期有四門必修，第二學兩門必修加兩門選修，第三學期為三門選修且須在隔年九月前完成8,000字論文

第一學期我是採線上授課方式，以往3個小時的實體授課改成每周1個小時的zoom線上討論會，不懂的部分就回去看老師預錄的影片複習課程。第一學期的課程包含經濟與市場分析Economics and Market Analysis(總經與個經、房地產供需法則與剛性需求)、資產與基金管理Asset and Fund Management(房地產的戰略意義、房地產證券化、售後租回及外包)、房地產估值原理Principles of Appraisal(五種常見估值法、收益yield假設、DCF分析)、資料應用分析Applied Data Analysis(統計學、迴歸分析)。因為封城少了和同學相約圖書館討論的機會；因為封城沒辦法和朋友一起到酒吧喝杯調酒；因為封城無法到各個景點遊玩。印象中第一學期在沒什麼娛樂的情況下就渡過了，而期末考試在10周課程結束後的一個月開始為期兩周的期末考周。在新冠肺炎的打擊下所有考試改成線上考，意味著可以open book但計算題還是逃不了，”人生會背叛你，但數學不會，不會就是不會”。

第二學期的課程則含括了應用估值Applied Appraisal(可以算是第一學期估值課程的進階版，加入了更多條件像是稅法和特殊租約)、財務模型Financial Modelling(夾層金融、不動產抵押貸款、財務槓桿)，選修的兩門課我則是選了英國當地稅法、房東租客法，選擇原因是這兩門課對於未來取得皇家特許測量師的資格有幫助，但是老實說課程相當艱澀，首先每個國家的稅法計算方式不同，儘管都叫做綜合所得稅或印花稅，概念相同但課稅計算方式卻大不相同。法律的部分，因為英國採用普通法系判例法，跟台灣的大陸法系成文法截然不同。簡單來說判例法參考先決判例，最終產生類似道德觀念的非成文法。這兩門課我真的是找不到什麼自學的資源，不像第一學期的經濟與市場分析我還能找台大線上課程自修，所以我花了很多精神在這兩門課程上。學期末，英國政府宣布逐步解封，和一群志同道合不怕病毒的台灣Cass同學們一起自駕遊湖區，享受陽光享受人與人面對面的交流，夜晚喝著酒一起玩各式桌遊，這份簡單的快樂在解封後顯得格外珍貴。

英國碩士相當注重自我學習能力以及時間管理，每科的老師會在開課第一周開很長的書單，課堂上的投影片都是教授畢生功力的精華，看不懂是正常的，所以平時就要培養自己找尋答案的能力。此外學校也很注重學生的邏輯及語言架構能力，該如何把教授傳授的知識轉化成自己的東西，並寫成一篇2,000~3,000字有條有理的申論文，這都是自己需要下功夫花時間去磨練的。

一門課的評分標準大致分為25%作業及75%的期末考試，加權後得到50分為Pass，60分為Merit，70分以上為distinction。在Cass要拿到Merit就已經很了不起了，以房東租客法課程為例，考試內容為6題選其中3題作答，每題需完成約2,000~2,500字的論文，其中需含有相關判例法來支持自己的論點。忽然想起雅思考試也才不過1小時內要求750字，簡直是新手村等級。還記得在考前，參考歷屆考古題的內容，選出自己擅長的三個主題並蒐集相關資料(判例法、課堂投影片、課外書單、老師預錄影片重點)花了不少時間建立起自己的第一版論文，提交給老師之後得到feedback再做修改，我才能在這門課上得到Merit接近distinction的成績。

【求職過程】

選擇Cass之前就耳聞該校的Career job centre資源很多，能夠提供在校生許多求職上的服務，譬如說如何撰寫亮眼的求職履歷、提供英國面試應注意的細節與禮儀、面試事前準備方法及方向，時不時job centre的職員還會提供業界徵才資訊，在英國當公司有職缺釋出時通常會先詢問公司內部有沒有推薦的，接著會去詢問以前母校的應屆生，因為在金融界裡有許多Cass的校友，所以相對地Cass的學生有比較多的機會接觸到業界的徵才訊息。

除此之外每年十月左右，job centre會舉辦大型的Career Fair，邀請各個公司的HR來學校徵才，就像是台大的就業博覽會一樣，其中房地產的相關徵才又是最多，就好比是整個椰林大道上都是房地產的攤位，讓應屆生初期就能了解業界的運作模式、工作內容型態、薪資待遇等，這麼早了解還有一個好處就是能更認識自已未來的志向，第二學期選修課甚至是之後的商業論文能根據自己想走的產業訂定論文問題。若剛好研究的題目符合該公司目前的戰略目標或是整個產業的趨勢，在面試時就有脫穎而出的機會，在面試官心中留下深刻印象。今年的Career Fair改成線上舉辦，儘管如此還是有許多知名企業像是CBRE、JLL、以及四大會計來徵才，看你對哪間公司有興趣就進入ZOOM房間和裡面的HR聊天交換聯絡資訊。

英國的面試流程老實說跟MA 流程一樣，一個最初階的Graduate Scheme都是需要過五關斬六將，讓我覺得要在英國找一份工作真的不容易，尤其在脫歐和新冠肺炎的雙重打擊下，並需要花費更多心思才能讓自己遇見那萬中選一的伯樂。簡單說明一下面試流程:

1. 線上申請(找尋自己想要的職位或是選擇自己嚮往的公司)
2. 線上測驗 (基本像是金融數學計算、性向測驗等，有些企業會採取雅思托福口說的方式，要求面試者參加10~15分鐘的線上問題回答)
3. 電話面試/線上面試(若公司對你有興趣，會進一步通知主管或HR與你面試交談)
4. 評測中心(有可能是團體面試或presentation)
5. 高階主管面試(若有幸來到最後一關就能和部門主管聊天泡茶，討論薪資及更具體的工作內容KPI等)

【卡思商學院改名始末】

還沒入學前就在Cass臉書社團聽到學長姐說學校要更改校名，公佈最新校名前先來談談改名的緣由和歷史小典故。

Cass名字來自於約翰.卡斯爵士（Sir John Cass）, 是17世紀英國有名的商人、政治家、建築家和慈善家，更曾擔任過倫敦市的警長。他的一生中創辦或資助了很多學校機構，為英國學術教育界帶來了進步與發展。然而2020年美國發生的黑人平權運動(Black Lives Matter)在世界各地激起漣漪，而Cass就是其中一例。

約翰.卡斯爵士（Sir John Cass）的財富有很大一部份是透過黑人奴隸貿易而來，因此校方認為若繼續使用此名無法彰顯其多元、包容的價值觀，所以邀請在校老師、職員、學生一起集思廣益想新名字，之後再選出委員會投票表決出新名字，最後決定更名為Bayes business school。

Bayes 又是何許人也，還記得大學學機率時有一個貝氏定律(有興趣可以自行Google)，Bayes就是發明此定律的數學家，其精神代表著通過不斷發現新證據來更新我們所相信的東西，從而更接近真相。總之校方認為這樣的精神符合其所想彰顯的理念，改名目前對我造成最大的影響或許是要重新修改CV~

【後記】

現在的我正面臨最後一個學期的考驗，一邊茫然無措地寫論文同時投遞履歷找尋根留英國的緣分，這半年遇到了許多挫折像是投遞很多履歷都石沉大海，或是好不容易到了最後一關卻被刷掉，若之後有機會再來分享封城期間各種線上面試經驗。

忽然想起了一句名言”選你所愛愛你所選”，我開始樂觀的看待事物，每一次的失敗都能化作經驗與養分，滋潤自己能再向前邁出一步。如果你問我會不會後悔在2020 10月飛越半個地球來到英國求學，我想我還是會做一樣的決定，人生的道路上充滿著抉擇，當下只能做出最好的決定並享受當下，其結果是好是壞，或許還要再五年或十年之後才能下結語。

by Harry Fan

倫敦達人的讀者們，假如你們有任何問題要問 Harry，可以在文章下留言喔。

後記: 本文開頭的照片也是作者提供的，是"大門深鎖的大英博物館"。