倫敦達人 The Explorer

事先聲明：我只以一位消費者（倫敦房屋租客）的角度來寫這一篇文章，我沒有法律背景或相關文憑，我的意見純粹是分享，非專業意見，我的內容也不代表任何國家的官方立場。你有任何租房的問題或糾紛，還是要請教付費或有經驗的當地律師。

前兩次在倫敦租房都是透過 Gumtree 網站，獨立找到好房子與好屋主（兩次都是猶太裔的女房東），然後藉著政府官網購買電子土地財產權狀（Land Registry）來確認屋主的身份。每一次的程序，從付押金（Deposit）、簽合約（Assured Shorthold Tenancy）、交屋（Receiving Keys）、作搬進搬出的房屋及家具確認（Check in and Check out forms）、水電瓦斯讀表（Water、Electricity、Gas Reading）和拍照存證（Photographic Evidence），我們每一個步驟都非常小心翼翼地處理。我會在這裡和讀者做一個較深入的分享。

我也會討論另外兩個程序，假如你有寵物、假如你要透過房仲找房，你要如何處理。在倫敦找房，房仲動不動要跟你要一筆近兩週租金的頭期款（Holding Desposit），房仲說要是你不付這筆頭期款，他就不幫你跟房東作 offer，更不合理的是，要是作 offer 的程序失當，他們可能會沒收你繳交的頭期款。兩周的頭期款可大可小，加起來都有可能超過七八百英鎊，哪能夠讓房仲為所欲為呢。

透過房仲找房（Letting Agent）：

不要以為房仲業主穿著西裝、打著領帶、發著名片、或有一家實體店面，你就可以全權信任。在倫敦，你必須謹記：『遇到錢這回事，千萬不要相信任何陌生人。』。 要能夠確認這一家房仲公司有沒有登記在案，你可以從以下的五個網站去做功課。優良的房仲要有良好的消費者申述管道，要好足夠的專業保險，要有政府的認證 （可以獲得政府理賠的管道）。五個機構都有一份自己維護的 List 或 Register，你只要進去這些網站，網站首頁通常都會有一個快速的連結。點擊 List 連結後，輸入房仲業者的公司名稱，你很快就可以找出他們有沒有通過政府或民間機構的認證囉。

Members of the National Approved Lettings Scheme：List （官方）
Members of the Property Ombudsman：Find a Member （官方）
Office of Fair Trading （i.e. Estate Agents）：Find a Trusted Business （官方）
Royal Institute of Chartered Surveyors：Find a Surveyor （專業協會）

Members of the Safe Agent scheme：Find a Safe Agent （非官方的，效果好不好，我不知道。）

英國的買賣房屋的房仲業者（estate agents）和租賃的房仲業者（letting agents）被不同的法律和規範約束。Estate agents （買賣房屋的房仲業者）、Accoutants （會計師）、Solicitors （律師）會與金錢接觸，所以會受到洗錢防制法的規範約束（anti money laundering regulation）。Estate agents （買賣房屋的房仲業者）、Accoutants （會計師）、Solicitors （律師）都需要和公平交易辦事處報備（Office of Fair Trading），打電話問一下官方就知道經手你買賣房屋的房仲業者的底細了。

註解：租賃的房仲業者（letting agents）不需要和公平交易辦事處報備（Office of Fair Trading），但是很多 letting agents 也可能會經手買賣的業務，卻沒有報備，我沒有資格或經驗說他們的行為好不好，不能一竿子打翻一船人，評判房仲業主優不優是官家的事情與業務，我只是以一位要租房的平民老百姓的身份來看待房仲業者而已。

頭期款（Holding Desposit）：

在倫敦找房，房仲動不動要跟你要一筆近兩週租金的頭期款（Holding Desposit），房仲說要是你不付這筆頭期款，他就不幫你跟房東作 offer。房仲接這會說，這筆頭期款一收到後，我們會通知房東，讓房東把廣告從網路上刪除，我們房仲也承諾這期間內我們不會帶其他租客去看這一套房子。 說穿了他們只不過是要從那一筆頭期款裡扣掉他們的佣金（相當於一週的租金加上VAT）。我用過一次房仲，佣金是由我（租客）承擔的。

非常不合理的是，要是作 offer 的程序失當，房仲又說他們有權利沒收你繳交的整筆頭期款。兩周的頭期款可大可小，加起來都有可能超過七八百英鎊，哪能夠讓房仲為所欲為呢。程序失 當又包括了：『你的財務 vetting 沒過，你提前放棄或抽回談判的 offer，或任何雜七雜八的爛理由。』。

房仲業者的回覆是：『我們曾經與過租客，談判到一半，卻突然收手。租客說他們找到更好的一套房子，結果害的我們跟房東的關係交惡。』。聽到這裡都快吐了，佣金是由我（租客）承擔的，我付錢讓你去幫我找好的套房，法理上，房仲是對我有 duty of care，房仲拿了錢要幫我（租客）做事，並提供專業上的幫助。不應該是我（租客）出佣金，去讓房仲和房東保持好關係。要是房仲想跟房東保持好關係，為什麼不向房東收佣金呢？

你可能會看到這樣的 Holding Desposit 的合約內容：

『I shall agree to forfeit the holding deposit which I paid to XXXXXX, irrespective of any further discrepancies should any events appear （無論發生任何程序上的錯失，我同意放棄我繳交的頭期款）』：聽他在鬼扯蛋，我好好的七八百英鎊給你沒收，我不如拿去捐給慈善機構（看到這樣的條款的話，建議你事先徵求律師的建議。）。

假設你的薪水的確有房租的兩倍以上，你也付得起房租，你的上一任房東也同意被第三方徵信社徵詢，你還是可能有千萬種有理由被判『信用不及格』。財務信用 vetting 的徵信社網站有時候填寫的表格可能不專業，也可能沒及時收到你填寫的資料，也可能因為你的表格沒填正確，然後被打槍。你能夠接受你的頭期款就這樣地被房仲業者給沒收嗎！？

要能夠事先徵詢你的律師，千萬不能糊里糊塗地簽下任何合同，當心自己白花花的銀兩被沒收了。

BBC報導過此類的黑心房仲，惡意沒收你的頭期款：http://www.bbc.co.uk/programmes/b006mg74/features/best-lettings

簽合約（Assured Shorthold Tenancy）：

在英國的短期租約有千千萬萬種版本，沒有特別說那一種版本不好或那一種版本特好。要是你可以選擇的情況下，英國有一個有公信力的房東協會（National Landlords Association）。NLA 有製作一份簡單的 PDF 合同版本，要是有太多的合同版本可供選擇的情況之下，不妨考慮一下 NLA ，不過要花一點小錢就是了。

假如你有寵物（if you have Pets）：

假如你也像我們一樣有寵物，倫敦的房東並不是每一位都會拒絕有寵物的租客。我們遇過幾位好房東，他們都指名只要收有養大型犬的房客（臭氣相投）。養大型犬的 房客比較不容易租短期的，而且會把房子整理的好些（我訪問過我的房東，這是他們的看法。）。千萬不能知情不報，然後等簽完合同後再偷偷帶著貓狗進入新房子 『這是不合法的！』。

房東想要知道的是狗的狗種、年紀、家教、受訓記錄、有無結紮、有無定期接種疫苗，只要誠實呈報，通常房東都會考慮。房東通常都會要求我們去看房的時候帶著我們的狗，房東通常要看狗在他的房子內的狀態與感覺，感覺對了，他就會簽約了。

接下來，我們會把寵物當成一樣附件，然後放置到租約合同內。有一位房東曾對我說：『狗狗又不是人類，你放到合約內有什麼用。寵物又不能付租金』。我為什麼會 把寵物的資料放到合同內，這麼做是為了讓房東先跟他的住宅委員會或鄰居事先報備。房東有責任要先跟住家附近的相關人士或單位報備，不然我們連人帶狗住進新房後，還不知道要遇到多少的噓聲（有些住宅委員會不接受寵物、有些鄰居不喜歡寵物）。

我會在合約內放入寵物的附件條文 Special Conditions。

Special Conditions：

1. Tenants will move in with their pet （房客有寵物）
1. Name: XXXXX （狗的名字）
2. Breed: Labrador retriever （狗的種類）
3. Age: 14 September 20xx （狗的出生年月日）
4. Status: House trained, neutered （有無受過住家訓練和有無結紮）

付押金（Deposit）：

我們付押金，通常的情況下都是付四週的押金（我們還有一隻拉布拉多大型犬），但是我知道現在的房仲或屋主可能會要求四週、六週、或八週的押金，說真的，要把那麼多現金押著，真的非常浪費。可以交涉的話，盡可能把押金的數量談到四週或六週。

給房東和租客的提醒：根據英國政府網站的公告，無論你是紅心、黑心、蓄意、還是不知情的房東，只要是在2007年以後簽的房屋租約合同 AST ，房動都必須在簽約後的30天內把押金交到第三者法人機構。

你要如何保護自己呢？簡單，那就是把押金存到政府認證的第三者法人機構內，讓政府來收管這一筆錢，英國有三個有信譽的法人機構，The Deposit Protection Service、MyDeposits、Tenancy Deposit Scheme or The Dispute Service （TDS）。當你結束租約要搬離租房之前，只要屋主與租客雙方協議好，押金就會發放回給你。遇到錢這回事，千萬不要相信任何陌生人。

有另外一種狀況，房仲會跟你說：『你把錢交給我，我再把錢轉給房東選擇的第三者法人機構。』。通常，我是不會相信這樣的屁話。一句老話，遇到錢這回事，千萬不要相信任何陌生人。要是萬不得已，你的必須把押金交給房仲，然後再他們把錢轉給房東選擇的第三者法人機構。那你必須先對這一家房仲有了解，至少你要先了解這房仲是不是能夠代理房東處理所有的事情，有沒有房東的授權書來代替房東簽約。

非常重要的一點是：千萬、萬萬不可以把押金直接交到屋主或者是房仲的手上或轉帳到他們的帳號裡，那是非常危險的事情。很多悲劇都是剛到倫敦的房客直接把押金交到黑心的屋主或房仲的手上，然後看著黑心屋主或房仲捲款消失。盡量據理力爭，爭取到能夠讓你自己把錢親自存到政府認證的第三者法人機構 The Deposit Protection Service （DPS）、MyDeposits 或 Tenancy Deposit Scheme or The Dispute Service （TDS）。

非常重要的另一點是：只有 The Deposit Protection Service （DPS）才是 custodial scheme，只有 DPS 才有自己的第三者法人帳號，可以到以下的四個法律網頁上爬文了解內情，我們也栽過一次跟斗。

http://www.propertyinvestorsnetwork.co.uk/avoid-tenancy-deposit-scheme

http://insight.glos.ac.uk/departments/ss/accommodation/Pages/TenancyDeposit.aspx

http://www.lawdepartment.co.uk/site/useful_legal_checklists/residential_property_law/tds/

http://www.propertylawuk.net/residentialdeposits.html

交屋（Receiving Keys）：

基本上，簽合同、交第一個月的租金和交屋都可以在同一天完成，有算好所有收到的鑰使。最好記錄下來或是拍照存證，倫敦老社區的公共步道的閘門的鑰使可能打一把就要20英鎊（重新被一把鑰使更需要房東和住宅委員會的雙方同意下）。打一把鑰使可能要一兩個月！所以你小心保管自己的鑰使。

作搬進搬出的房屋及家具確認（Check in and Check out forms）：

這個程序作的越好、越週到、越細膩，對租客來說是一件好事。我上一任房東在做搬入清查（Check-in），他甚至比咖啡桌的底部掀過來，然後告訴我說他自己住的時候，不小心刮壞了咖啡桌的底部。所以他把這樣的細節寫在清查單上，是為了確保我們租客的利益，當我們在搬走的時候，就沒有人能誣賴我們說這刮傷這是你們的錯。我們作搬入清查（Check-in）可以長到兩三個小時以上。

拍照存證（Photographic Evidence）：

你能夠拍越多相片越好，最好是高畫素，拍個幾千張都沒關係，拍完之後，燒一張光碟寄給房東。這樣房東與租客雙方就對任何家具或房子內部問題沒有任何的爭議。 小心，有時候房東會說他弄丟了光碟，弄丟了文件。一定要馬上補寄光碟或文件，以免到時候他在做搬出清查的時候跟你耍賴。

水電瓦斯讀表（Water、Electricity、Gas Reading）：

其實這算是比較簡單的過程，記得在搬進與搬出的時間點上要清清楚楚地記錄讀表上的數字。才不會幫別人繳水電費喔！