倫敦達人 The Explorer

Leon有幸請到一位剛剛畢業的傑出校友在這裡分享她在英國留學的心得，希望能夠讓想來英國留學的讀者更加了解在英國讀書的生活與流程。S. H.已經在全球前五大的不動產顧問公司服務，非常傑出。

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作者與攝影 by S. H. - MSc Real Estate Investment 2011/12

2011年夏天，我帶著對未來的不確定感、對自己的迷惘、還有對新環境的興奮之情，來到了倫敦，開始為期一年的求學生活。

2012年夏天，我帶著充足的自信心、更圓融的人際交往能力、和獨立的一面，學成歸國，並在中國北京開始我的新工作。

一年的時間，其實很短，但是我在這三百多個日子裡完成了超乎自己想像的幾個目標，包括學業、社團、求職還有旅行。

「房地產碩士」課程

Cass的房地產相關學位在歐洲地區排名第一。為什麼說是房地產相關呢？因為學校裡分成了「房地產」及「房地產投資」課程。「房地產」碩士的課程以都市計劃、估價為主，大多數該課程畢業的學生會以房地產顧問公司為期兩到三年的Graduate Programme為目標，目的是在透過部門輪調了解公司的各項業務，並在工作的同時取得皇家特許測量師的資格。「房地產投資」碩士的課程則以房地產基金以及房地產衍生性金融商品為主要授課內容，需要相當的財金與統計基礎，也強調金融模型的建立能力，學生在畢業之後傾向找銀行/投資銀行/基金或保險公司的分析師職缺。

我個人於2010年自台灣大學財務金融學系畢業，在2010年底申請學校時，由於當時我對自己的數字能力較為缺乏信心，所以一開始我申請的「房地產」課程。然而在2012年9月初Induction Week時，我理解到「房地產投資」課程與我的財金背景更為息息相關，再與數個校友聯繫討論過後，我決定改變初衷，向學校申請改就讀「房地產投資」碩士。

Cass的一學年裡一共有三個學期，一二學期分別是十週，第三學期則是六週，學期和學期中間有三到五週假期不等，並在每個學期開學前是前一個學期的期末考試，為期兩週。

「房地產投資」課程在前兩個學期分別四個必修，也就是共八個必修科目，第一學期的科目包含房地產經濟Real Estate Economics（景氣週期、區位理論、租金收益率等）、計量方法Quantitative Techniques（初統和高統）、投資分析Investment Analysis（證券、債券、期貨與選擇權）和房地產投資與財務分析Real Estate Investment and Financial Analysis（房地產的租金收益模型），第二學期則包括房地產債市Real Estate Debt Market（了解開發商或者個人的資金來源種類，包括房貸、Mezzanine、公司債等）、房地產資本市場Real Estate Capital Market（房地產證券如REITs、房地產基金與房地產衍伸性商品）、風險組合管理Risk Portfolio Management（風險評估理論及指標、房地產避險方法）及房地產模型與市場動態Real Estate Modelling and Market Dynamics（房地產統計模型Eveiws之深入應用）。在第三學期還有三個選修，每年可選的科目視選修人數而定，有些選修課目與其他財金相關課程共享。最後，在八月底必須繳交至少八千字的論文一篇。

雖然無論選修或必修，基本上課時數都是三小時，然而除了正課之外往往還有兩到三週一次的三小時電腦操作課程，用意在讓學生使用Excel和Eviews，此外有時還會有助教帶領的實習課，除了幫學生再次說明上正課時無法完全理解的部分，還包括課後作業的檢討。所以在第一學期，我的「純」上課時數大多介於21到27小時之間，上課的強度和台灣的大學課程相比大了許多，而且老師們經常一堂課就上了2到3章不等，所以要能完全吸收消化上課內容，課前預習和課後複習都是必須的。

在歐洲，自學的能力非常重要，如果沒有花足夠的時間去理解上課所學習的內容，很快地就很容易感覺到課業壓力。此外，學校也非常重視學生的文章撰寫能力，是否能取得高分不單單只是要能在字數限字內完整呈現上課所教授的重要概念，更重要的是學生需要具備足夠的組織架構能力，將個人意見以及在延伸閱讀中所獲得的資訊納入文章裡。往往，一篇字數限制2500字的作業會花費我20-30個小時完成。

此外，每一科的期末考試也不是讀過課本以後就可以輕鬆過關。每一個科目的評分方式基本上大同小異，25%是在學期中間的個人或團體作業或者小考，75%則是期末考試。最後加權平均的結果，分數介於50到64之間是Pass，65到69是Merit，70以上則是Distinction。以「房地產投資」來說，考試科目不外乎是兩篇論文或者一篇論文加一個計算題組，考試時間為兩小時。對亞洲學生來說，論文是最困難的，不僅要在時限內完成某個理論的基本論述，更要在論述當中加入個人對理論的理解並舉出在現實生活中應用的實例。每一篇需要撰寫論文的科目，我都先在該科目所有我所能取得的資料上（課本、投影片、其他課外讀物）建立自己的第一版講義，然後根據過往的考古題從這版講義上濃縮出4到5個可能會出現的題目，同時參考校友們提供的筆記，寫出一篇篇完整的文章，在考前不斷練習默寫或者默想文章的內容。由於有這樣的準備過程，我才能在大部分的科目中取得Merit或Distinction。

社團活動

2011年底，受到朋友的鼓勵和邀請，我開始參與Cass Real Estate Society的籌備。一開始，由於語言上的不適應，起初開會時往往連理解夥伴們一來一往且腔調各異的對話都非常吃力，所以參加之初是抱著比較消極的心態。然隨著時間經過，當夥伴們於2012年初決定於五月份舉辦Cass Real Estate Society時，我開始跟著同學們在各種場合裡去接觸更多業界人士，並且更積極的參與社內事務並協助社團內的文書工作。我很清楚一年的時間裡我的語言能力還沒有流利到可以和各方溝通協商的程度，也很了解自己自信心還不是很足夠，但是在與外國人的共事過程中，我可以清楚的感受到他們一旦決定要完成一件事情，就會各自盡其所能的善用人脈影響他人，進而完成所欲達到的目標，即便在這過程中必須不斷的爭取學校的支持並與不同對象不斷的見面磋商等。身為社團裡唯一的亞洲人，我或許不能說在這一年內我做了很多貢獻，但我從同學們的身上學到很多做事情以及待人處事的方法。

求職

在我抵達倫敦以前，我就已經聽說如果想在完成學業之後留在倫敦工作，就必須在學期之初開始申請工作，而事實上也的確如此。金融業應屆畢業生的招聘往往於前一年的秋天開始，知名度越大的公司截止日期越早，投資銀行經常在十月中旬就停止收件。然而，當時初到倫敦的我並沒有完全進入狀況，也沒有在一開始了解到善用Career Service資源的好處，然而這些都已經是在隔年將要完成學業後我才理解到的。

開學後不久，學校就開始舉辦許多關於申請應屆生工作的工作坊，包括如何撰寫一份專業的履歷、了解面試時的注意事項、了解面試的種類以及相對應的準備方法、如何通過Assessment Centre等等，所以除了學業之外，第一學期可以說是相當忙碌的。學校裡有些顧問其實是知名企業的人資經理，透過他們，我更清楚了解到某些職缺/行業的主要差異，也接收到房地產這一行在不同公司裡的工作機會在哪裡。不過具體來說，這些講座基本上是針對沒有經驗的應屆生而設計，對於已經有數年工作經驗的學生來說加分不大。學期之初，透過與顧問一往一返的面談中，我逐步修改了自己的履歷，並開始投遞不同公司的申請書。

大約十月中旬，學校會舉辦大型的Career Fair，其中又以房地產相關企業為最多。透過與每家公司的代表（通常是進入公司一年的職員、人資經理或者招聘部門的主管）對話，學生能夠更了解應聘職位的主要工作內容、工作型態、以及與其他公司的主要差異，這些往往是影響候選人在申請應屆生職缺時能否脫穎而出的關鍵，也是取得該公司面試機會的敲門磚。如果能夠在當下給該公司留下深刻印象，可以說是在申請的一開始就享有較大的勝算。

一般來說，英國Graduate Programme的招聘過程相當制式化，流程大約如下：

線上申請＞電話面試（competency-based）＞評測中心Assessment Centre（包括group assignment, presentation, interview）＞（和該部門最高主管面試）＞簽署合約

如果是申請特定職缺者，再通過履歷審核後，將以面試為主。

我曾經取得一個電話面試，然而因為準備不足而喪失機會。其實上述面試流程其實是在篩選出最能夠充分準備的學生，而學校的顧問們可以在這方面提供相當大的幫助，有機會的話應該要多和顧問們進行模擬面試，以消除用英文面試的緊張感，並增加進行面試的流暢程度。

個人認為，在房地產這一行最重要的是人脈。由於班上有許多非常有經驗的專業人士，透過與他們的接觸，也因為他們長期下來對我的觀察及認可，我因此被介紹給一些公司裡的大主管並間接取得了更多面試機會。儘管今年由於英國政府於四月份取消了PSW導致我無法在英國待下來求職或者進行全職實習的主要原因，但在這一年內的學習依然是彌足珍貴。

旅行和社交

即便生活被學業、社團、和求職活動填滿，社交生活在英國/歐洲社會中是最不可或缺的一部分。

為了想要讓自己的英文口語能力有更長足的進步，大部分時間我都和外國朋友在一起。從2011年開始，我去了很多次在台灣從來沒去過的Clubbing，喝了很多紅酒白酒啤酒調酒，適應了他們即便在大冷天還是可以站在馬路邊拿著酒杯站上幾小時哈拉的模式。

在被外國人包圍的環境裡，我體會到他們更勇於做夢的思維、更敢於改變的心態、更開放與人交往的胸襟，也因為如此，我得到了一群來自世界各地（香港、匈牙利、葡萄牙、美國…）的好朋友。

旅行也是這一年裡非常大的收穫。一年裡我在歐洲旅行了6到7次，走訪了八個國家。

有時和台灣的朋友，有時和倫敦的朋友，有時候則是一個人的旅行。

親見英國蘇格蘭高地的詭譎多變的景觀、浪漫之都法國巴黎的人其實很冷淡、西班牙奔牛節紅領巾白衣的慶典、葡萄牙盛夏艷陽高照的絕美沙灘、荷蘭有條不紊運河的幽靜、藝術家的天堂柏林、音樂之都奧地利維也納的優雅宮殿、義大利佛羅倫斯紅色屋頂連綿不絕、還有布達佩斯夜晚的狂野。

求學之外，旅行更是認識自己探索世界最美麗的一種方式。

當我現在回顧在倫敦的一年，我認為自己進步非常多，包括變得能夠非常流利的用英文與外國人交談並且很融洽地容入他們的社交圈，包括能夠用更恰當的方式和更資深的業界人士接觸並很有禮貌的自我介紹，包括以接近Distinction的成績完成學業且能夠更系統性的自學。

或許一開始脫離舒適圈的過程並不愉快，然只要願意正面迎向挑戰，就算只是在國外求學一年，和許多在英國求學數年的亞洲學生相比，得到的也已經多太多太多了。

《中時部落格：嚴選好文》